賃貸用不動産の取り壊し費用は、事業的規模かどうかによって変わる

フリーランス・一人社長の税金
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不動産から生じる収入は、規模の大きい小さいに関係なく不動産所得になります。
規模が小さいからといって雑所得になることはありません。
ただし、不動産所得の計算をする上で、事業的規模なのか、事業的規模でないのかで変わってくる取扱いがあります。

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事業的規模の判定

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

※国税庁 所得税法基本通達26-9

社会通念上だけど、それって曖昧だから基準を設けてます、というものです。

不動産所得の事業的規模を判断する目安に「5棟10室基準」というものがあります。
これは、
・戸建てなら5棟以上
・マンション、アパートなら10室以上
なら事業的規模になる、という基準です。

取壊し費用の取扱い

事業的規模の場合

事業的規模で行われている不動産所得については、賃貸物件の取壊し費用は、経費になります。

取壊し費用が多額になり不動産所得が赤字となり、他の所得と損益通算が可能になります。

事業的規模でない場合

一方、事業的規模でない方については、その取壊し費用を控除する前の不動産所得の金額を限度として経費になります。
つまり、取壊し費用の全額を引くことができない可能性があります。

所得(利益)をゼロにすることはできますが、所得をマイナスにすることはできません。
つまり、損益通算はできない、ということになります。

譲渡(売却)する場合の取壊し費用

所有する賃貸物件を取壊して、譲渡(売却)する場合には、譲渡所得の範囲になってきます。

建物を取り壊したときの取壊し費用は、土地を譲渡するための費用になり、土地の譲渡所得の計算で、収入から引くことができます。

専従者の取扱い

事業的規模であれば、青色事業専従者・専従者給与は経費になりますが、事業的規模でない場合には適用がありません。

青色申告特別控除

事業的規模であれば、65万円(55万)の青色申告特別控除が適用できます。
複式簿記による記録を残していることが前提になります。

事業的規模でない場合には、10万円の青色申告特別控除が適用になります。
ただし、事業所得もあり、そちらで65万円(55万)の青色申告特別控除の適用をうけている場合には、不動産所得を含めて適用します。

 

 

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